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原标题:以“超级底盘”回应城市未来生活,万科杭州诠释大型复合社区操盘之道
来源:界面新闻杭州万科作为“生活品质之城”的杭州一向要求开发商们具备高出手标准。面对城市势能带来的机遇,立足“三好”价值观的万科,探索出“以多元场景满足多元需求”的运营逻辑,如今已沉淀出大型、复杂、综合项目的操盘能力,由各个项目特质出发不断找寻服务边界,满足人们对未来理想人居的期待。12月18日,万科杭州与德科地产频道联合举办“‘启动:超级底盘’万科杭州2019超级案例对撞”。对撞会上,万科杭州通过三个“超级案例”展示了它的大型、复杂、综合社区的营造能力。面对这样开发和运营要求都很高的“深水区赛道”项目,万科杭州结合自身的落地实践提供解决思路。作为一家与城市共同生长的开发商,万科杭州认为城市与社区之间应该是消融边界、充满着高级烟火气的关系。在这种具有前瞻性世界观的指导下,万科杭州提出了“超级底盘”方法论,即大型、综合、复杂项目的操盘能力。以“2022项目”为例,项目面向杭州“拥江发展”战略规划核心区——钱江世纪城CAZ,既要代表中国的风范、还要体现杭州韵味。项目既要规划住宅、还要有超甲级写字楼、滨水商业街等,项目本身业态的复杂对开发和运营能力提出了高要求。对撞会上,万科杭州的2022项目规划对外公开,万科杭州用10米板把整个滨水住宅社区抬高10米,10米以上是高端私享生活,10米以下是城市生活场,10米板将城市和社区的边界消融,又创造了高级的生活烟火气。为了秉承这个先进的设计理念,万科攻克了兼顾私密性和高级烟火气的技术难关,还在商业利益上做出了一定的让步。因为“2022项目”临近滨水,为了让杭州城市里的所有人都能够享受可贵的滨水资源,万科杭州在10米板下选择了大众都可以享受的临河商业,放弃了很多开发商都可以选择的商业利益最大化的住宅。但这不意味着外界对这里居民的私有生活的侵扰,万科杭州通过很多先进的技术手段去保护居民的隐私,让居民可以享受静谧的高级私有空间。根据万科杭州提供的信息,项目规划了10幢住宅、1幢超甲级写字楼、4幢总部级独栋办公和2万方滨水商业街。这样一个大型、复杂和综合住区打造,需要先进的设计理念,攻克技术难关以及长期可持续的运营理念。具有单一产品打造能力的开发商已经不能满足需求,但作为“城乡建设与生活服务商”的万科通过在杭州的实践,已具有复合社区综合运营能力,可多元场景覆盖多元需求。这种能力来自于万科杭州成功的经验积累,良渚文化村这个大型、综合、复杂项目就是万科杭州操盘能力的例证。良渚文化村项目已经开发了20年,如今也初步具备了未来社区的雏形,成为万科理想主义的试验田。从自下而上市场化诞生的万科“第五食堂”、CCRC国际标准的养老护理体系、国际化的教育体系、良渚文化艺术中心、领先的运动健身设施……完善的配套让文化村不仅成为国际化小镇标杆,也成为中国新型城镇化发展的坐标系,更是中国社区管理模式创新的试点。让行业惊叹的是,这样一个大型、综合和复杂的项目是靠着20年前的“一张蓝图”做出来的,这在全国几乎没有。能够一张蓝图绘到底,这很大程度上得益于万科杭州超前的理念设计和落地运营能力。以面向城市主干道的住宅区要不要设置围墙为例,按照传统开发商的一贯操盘思路,这个地方一定由围墙进行切割,住宅区变成一个封闭的空间。但万科杭州操盘的良渚文化村里没有这样的切割,万科杭州在20年前操盘此项目时就有不设限、消融城市与社区边界的认知。良渚文化村被外界称道的《村民公约》是由万科主动参与和推动的,体现了万科的超前运营思维,万科有意识的去构建社区的文明,推动村民自治。从“村民宪章”到《村民公约》落地,万科与村民一起完善修订过多次。如今“村民”这个身份在良渚文化村具有高度认同感和自豪感。难能可贵的是,这张蓝图体现的理念和思考在今天依然有用。杭州万科一位负责人对界面新闻记者表示,万科与政府、多方设计事务所以及村民都进行了高频次的沟通交流。这些交流使万科杭州有了前瞻性的理解,可以更好的付诸实施。2019年7月6日,在阿塞拜疆第43届联合国教科文组织世界遗产委员会会议上,良渚古城遗址申遗成功。对于深耕良渚的杭州万科而言,良渚申遗成功的消息事实上证明了杭州万科对良渚作出的提升,万科杭州在落地大型、复杂和综合社区上,有了成功的样本。现在,万科杭州正在做的是地铁5号线五常站上的TOD综合体——地铁万科•未来天空之城项目,这是亚洲最大的TOD项目。交通上规划有6组匝道、6座人行天桥和22个城市接口,业态上有产业办公、住宅、商业、文化中心、体育中心、教育、邻里等,项目的综合性和复杂性对万科杭州提出了很高的要求。万科杭州早在四年前便响应政府号召投身五常车辆段的规划工作中,在地上地下一体化建设上贡献技术和人力。对项目的研判和思考后,万科杭州站在人与城市的角度提出将不同功能属性的空间串联,项目将打造成一个具有”产业导入、文化塑造、公园社交、聚合效率、惊喜商业和智慧之都”的具有丰富业态和多元化场景的美好人居未来社区。未来在天空之城的天空草地上,社区里的业主可以来野餐、拍照、聊家里家常,地铁承载而来的不住在社区的人也可以来天空草地看烟花打卡,城市和社区的边界消融,社区里的人又享受到高级的烟火气,一幅美好的高效率的未来生活工作图景展开。在大型复杂综合社区项目打造上,良渚文化村的积淀和成功经验是杭州万科的背书。对于良渚文化村项目拿地、设计和长效运营的思考是杭州万科的“2022项目”、地铁万科•未来天空之城项目成功基础。从对撞会上透露的“2022项目”和地铁万科•未来天空之城项目的设计理念、落地思考和执行来看,杭州万科已经完全具备了大型、复杂和综合社区打造能力。同时,这种能力已经使杭州万科处在行业“深水区”的赛道,在打造大型复杂综合社区这个超级底盘赛道上,万科杭州已经先人一步进行了不同类型项目的探索和实践。

“高铁、地铁、互联网、物联网、AI…”这些对城市影响巨大的事物驱动下,杭州城市的距离、速度、时间的观念再次被颠覆。数字经济与TOD这两个新赛道启动,杭州与中国的头部城市重新站到了同一起跑线上。

在跃向未来的赛跑中,杭州加速的方向在哪里?

12月18日晚,上千位来自不同领域、不同地域的思考者,在一场“启动:超级底盘”万科杭州2019超级案例对撞会上,共同探讨这个问题。

超级底盘”万科杭州2019超级案例对撞会现场

在开放国际的私密豪宅里

“凭爱意将城市阳台私有”

毫无疑问,“2022亚运会”为飞速发展的杭州,带来了无限的机遇。

面对这一城市高光时刻,杭州政府早已提前布局:除了完成516公里的地铁线路、赛事及周边大型配套的建设外,“以亚运会为契机,进一步推进杭州国际化水平和‘拥江发展’建设进程,实现钱江世纪城从CBD向CAZ转型,建设中国城市化新模式的样板城区”更是着墨重点。

什么是CAZ?CAZ:Central Activity
Zone——具备传统CBD所有功能,却又消融了CBD封闭、同质化、与周围居民无法交流的“高冷感”,突出“A”,是一个更加多元、复合、开放的中央活力区。

在政府全速向CAZ迈进的过程中,万科杭州亦紧跟政府步伐,以一个国际社区案例、一个面向浙江省未来社区的解题方案,致敬2022亚运时刻与CAZ精神。这就是万科杭州的2022项目。

万科杭州的2022项目效果图

在这个项目中,万科杭州,突破技术壁垒,做了一个大胆的尝试:“用10米板,把整个滨水住宅社区抬高10米。”

即以10米高度为界面,塑造10米以上的高端私享生活,及10米以下的城市生活场。10米之下的空间将成为半开放式的城市打卡地与游乐场;10米之上,住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区,让人可以在繁华中独享属于豪宅的静谧感;这种崭新的豪宅生活是具备高级烟火气的,穿着拖鞋睡衣下个楼,便能纵入热闹的国际化生活中去。

同时上下的高度落差,还创造了“垂直的效率”,大大节省了人们的通行时间,并为整个空间带来了“洄游路线”的全新体验:归家与外出,不再是规定好的两点一线,无数个敞开的道路与街口,把选择权交还给了使用者。

更为难得的是,10米的高度让住户站在了城市的新标高。钱江新城用“城市阳台”来实现对城市的眺望,而2022项目则把“十米板上的花园”视为城市阳台来私有。

生活其中,从远处看高山流水,从近处看荷花姿态;宏大的城市豪情与感性的微小场景,都能在这里遇见。这便是“凭爱意将城市阳台私有”的诗情画意。

用一张蓝图绘到底的坚持

“我们认真了二十年 还要热恋”

2019年7月6日,良渚古城遗址申遗成功。继西湖、大运河后,杭州迎来了第三处世界文化遗产。良渚申遗,从开始到成功跨越了半个多世纪;20年前,也有一处受到良渚文明感召的小镇拔地而起,它就是良渚文化村。

在全中国,很难找到一张20年前规划与20年后建成基本保持一致的蓝图。但良渚文化村是个例外。这也是良渚文化村“超级底盘”的构成之一。

“一张蓝图绘到底”是一种境界,不是因为“一张蓝图绘到底”很难,而是因为这张图,20年后的今天依然有用。

而在良渚文化村20年的开发过程中,却始终延续着最初定制的总体规划。一方面,政府对这片土地前瞻性的思考与规划,确保了“一张蓝图绘到底”可行性。另一方面,万科杭州作为唯一的主导开发者,保证了开发思路的连贯性。并且,在开发、建设与后期运营中,万科杭州始终保持着与政府、多方设计事务所高频次的沟通交流,前置规划的路网、预留的节日广场及产业升级接口等,让文化村在20年间,于不设定具体生长方向的开放留白中,繁茂地生长着。

如今在这张蓝图上,随着杭州西站、良渚古城遗址公园、中国美院校区的加入,又将早已溶解到城市中的文化村纳入到了一个全新的关系网中。

未来,良渚文化村将不仅是集“生产、生活、生态”于一体的Town,不仅是单独服务于文化村村民的大型复合式社区,更是一个可持续服务周边人群与产业的、没有边界的,与杭州紧密相连的空间。

除了“一张蓝图绘到底”,可称为[超级底盘]方法论之一的,还有对“社区文明的构建”。

为了能让人们对“村民”这个身份感到认同和自豪,万科杭州在20年间与居住在此的人一同做了许多努力。

从“村民宪章”的设想到全国首创大型社区业主自律互助公约《村民公约》的实际落地,从每年一度的“村民日”、“村晚”、“村民学堂”到“束口袋”等日常公益活动,从安藤忠雄设计的文化对话场所大屋顶到风靡全国的公益阅读空间晓书馆,从村民食堂到玉鸟流苏艺术街区,从“樱花季”到“仲夏夜之梦”……居住者和建设者间的有益互动,让文化村的生活,闪耀着人性的光芒,也让文化村的长效运营成为可能。这恰是万科杭州对这片土地“我们认真了二十年年
还要热恋”的表白。

在TOD这一城市全新赛道里

“我乘风而来 恰巧你们也在”

面对TOD这个城市未来的关键赛道,杭州这座城市已快速起跑。2022亚运会前,杭州将建成13条线路,总里程达516公里。

其中一处便是位于地铁5号线五常站上的TOD综合体——地铁万科未来天空之城。

延续政府前瞻的规划思路,合理的提前布局,万科杭州早在四年前便响应政府号召投身五常车辆段的规划工作中,就地上地下一体化建设贡献技术和人力。这也让万科杭州有更充分的时间站在人与城市的角度,而不仅是项目本身的角度,构建这个巨大的综合体。

在未来天空之城,我们看到,从外到内,6组匝道、6座人行天桥将不同功能属性的空间串联起来,22个城市接口呈现出了开放姿态,甚至为20多年后的自动公交系统,预留了停泊接口和落客区……

地铁万科未来天空之城示意图

考虑到整个项目非住宅业态超40%,万科杭州透过“产业导入、文化塑造、公园社交、聚合效率、惊喜商业和智慧之都”这六维象限,构筑了一个具有丰富业态、多元化场景的美好人居未来社区。这也是万科杭州在实践过程中提炼出来的TOD开发导则,即“六维图”。

据介绍,“六维图”将成为天空之城TOD产品系重要的定位与识别工具。以后,万科杭州的每一个“天空之城”都将拥有这“六维”价值支撑,又因各维度的价值贡献不同而将呈现出多样化的特征。

除此之外,未来天空之城还将Park公园这一传统的人流集散空间,与TOD新的人流集散空间结合在了一起,形成了独一无二的Park
TOD。相比“以公共交通为导向”的TOD,这种新型TOD模式,紧密黏合了居住、商业、文化、服务等功能的活力内核,并以“人”为衡量一切的尺度,进行“动线场景化”创新。

你可以在长达1500米的新月径漫步,一边娱乐一边欣赏樱花或银杏等四季不同的风景;也可以在约1万方无边界社区共享的天空草地上发呆、野餐或办公;或前往下沉式活力广场——27H广场,享受丰富的社区生活……TOD动线+场景化,也被未来天空之城称之为“27小时生活”。

可以说对于“天空之城”,“车辆段上的盖板”便是它的物理“超级底盘”。

如果再把未来天空之城放到城市中去看,你还将惊喜地发现,在有了阿里巴巴、海创园、梦想小镇的杭州,从最初的核心产业自然生长,到政府主动地推进产业氛围的成型,并有意识地去承接产业新创业力量的落地,如今天空之城的总部大道提供的产业办公空间,将蓬勃的新创业生命周期形成生态闭环。

人、产业、城市的和谐相处,“政、企、学、民”组成的“城市大脑”,共建实现资源整合与协同创新,共同推进着杭州城西科创大走廊产业集聚区的腾飞,未来天空之城亦将成为一处留住高端人才的温暖港湾。“我乘风而来
恰巧你们也在。”

以[超级底盘]

持续服务城市

什么是“超级底盘”?

三大超级案例中的“十米板、一张蓝图、车辆段上盖板”,是直观的“超级底盘”,是具体的物理底盘;但“超级底盘”的形态更存在于思维中,政府前瞻性的规划思考是超级底盘思维,企业的城市共建愿景是超级底盘思维,长效运营的活力培育是超级底盘思维……

“超级底盘”是思维、技术、形态的三位一体的能力,以步行半径内的需求为思考原点,最大化消解城市与社区的边界,从而创造高级的烟火气。概括来说,“超级底盘”就是大型、综合、复杂项目的操盘能力。

这项能力,是万科杭州在“城市建设与生活服务商”指引下,面对城市空间形态的更高需求,从多年坚持实践的“产品与服务主张”中生长出来的方法论。

作为“城乡建设与生活服务商”的万科,将始终坚持“产品与服务主张”价值观,以热爱城市之心,为生活在其中的人们构建更美好的空间;以不断探索的精神,与关心这座城市未来走向的社会各界一起,在充满机遇的当下,与未来一起杭州。

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